At bygge eller renovere et hjem kan koste mange penge, men en måde at spare på er at tjene som din egen totalentreprenør. Du ansætter dine egne underleverandører (kaldet "subs") til at udføre specifikke job, såsom at bygge vægge eller installere VVS. Underentreprise dit eget hjem er meget arbejde, og du bør tænke dig godt om, før du selv påtager dig jobbet.
Trin
Del 1 af 3: Kommer med en plan
Trin 1. Indstil din tidsplan
Beregn, hvornår du vil have din konstruktion færdig. Du skal derefter arbejde baglæns for at komme med en startdato. Vær forberedt på mange forsinkelser. For eksempel kommer materialer muligvis ikke til tiden, eller vejret kan ikke samarbejde. Især kan du ikke hælde beton til fundamentet, hvis vejret er for vådt.
Tal med nogen, der har fået bygget eller ombygget deres hjem for at få et skøn over, hvor lang tid det tager. Generelt kan et nyt hjem bygges på syv måneder. Tiden afhænger dog af din placering og andre faktorer, f.eks. Kompleksiteten af dit boligdesign
Trin 2. Udarbejd din plan
Uanset om du ombygger et hjem eller bygger et helt fra bunden, skal du have udarbejdet planer og specifikationer. Se online efter husplaner, eller rådfør dig med en designer eller en arkitekt.
Find en arkitekt ved at spørge nogen, der for nylig har bygget et hjem eller ved at kontakte et lokalt arkitekturinstitut eller samfund
Trin 3. Identificer dine finansieringskilder
Chancerne er store, at du bliver nødt til at låne penge fra en bank eller kreditforening. Tal med långivere for at se, hvor meget du kan låne, da nogle måske ikke låner dig mere end 80% af omkostningerne, hvis du fungerer som din egen entreprenør.
Bankerne skal også se dine specifikationer, bud og specificerede lister over omkostninger, før de afslutter dit lån. De kan dog prækvalificere dig ved hjælp af estimater
Trin 4. Afsæt tilstrækkelig tid
Du kan bruge op til 35 timer om ugen i flere måneder med at føre tilsyn med opførelsen af dit hjem. Afhængigt af projektets størrelse kan du bruge længere tid. Find ud af, om du har nok tid til at dedikere til denne opgave.
Du kan muligvis opdele opgaver med din ægtefælle eller en nær ven, men du skal have god kommunikation
Del 2 af 3: Ansættelse af underleverandører
Trin 1. Identificer de underleverandører, du har brug for
Underleverandører har normalt et speciale. Du bør identificere, hvilket arbejde du skal udføre, så du kan finde den relevante underleverandør. Følgende er nogle af de mere almindelige typer:
- Gravemaskiner: fyld, skær eller flyt jorden, så du kan hælde dit fundament.
- Murere: bygge blokfundamenter, støttemure, gangbroer og alt, hvad der involverer mursten eller blokke.
- Rammer: byg skallen oven på fundamentet ved hjælp af tømmer, pladematerialer og bindingsværk.
- Tagdækninger: klargør tagunderlaget og installer derefter tagmateriale ovenpå.
- Vvs -installatører: installer vandvarme og VVS -armaturer.
- Elektrikere: installer ledninger skjult, såvel som armaturer og elektriske kontakter.
- Siding: installer sidespor på bygningens yderside og kan også håndtere udvendige trim.
Trin 2. Få henvisninger
Spørg nogen, der har fået udført arbejde i deres hjem, om de vil anbefale deres underleverandører. Skriv subens navn og nummer ned. Spørg generelt, hvor meget suben opkræver.
- Hvis du ser et hus blive bygget i dit kvarter, skal du stoppe ind og tale med hovedentreprenøren. Forklar din situation, og bed om navnene på underleverandørerne.
- Du kan også bede om henvisninger på tømmerværftet eller hos specialleverandører. For eksempel, hvis du har brug for en fliser, så kan du spørge en, der sælger specialfliser.
- Få mindst tre henvisninger, så du kan anmode om bud fra mange forskellige mennesker.
- Hvis du ikke kan få nogen personlige henvisninger, kan du besøge websteder som Angi eller Yelp.
Trin 3. Anmod om bud
Giv subs en beskrivelse af projektet, herunder skriftlige specifikationer og tegninger. Bed dem om at afgive et bud skriftligt. Underleverandører bør give et specificeret bud, der bryder udgifterne til materialer og arbejdskraft.
- Husk-det billigste bud er ikke altid det bedste. I nogle tilfælde kan flere uærlige entreprenører byde lavt for at få jobbet og derefter opkræve ekstraudgifter under projektet.
- I sidste ende er god kommunikation det vigtigste, du skal kigge efter hos en entreprenør.
Trin 4. Undersøg hver enkelt underleverandørs erfaring
Du vil ansætte subs, der kan gøre et godt stykke arbejde og er tilstrækkeligt erfarne. Subs skal tale om deres oplevelse, når de afgiver et bud. Men hvis de ikke gør det, kan du ringe til dem og spørge. Anmod om tre referencer, og ring dem op.
Ideelt set vil du ansætte en sub, der har håndteret flere projekter, der har samme størrelse og omfang som dine. For eksempel, hvis alt, hvad du bygger, er en tilføjelse, behøver du ikke subs, der typisk arbejder på enorme projekter. De tager måske ikke din lige så seriøst
Trin 5. Bed om revideret regnskab, hvis du vil
En sub, der er økonomisk trængt, kan overbelaste dig eller gå i drift, før du afslutter jobbet. Du vil måske bede hver underleverandør om at indsende reviderede regnskaber.
Trin 6. Undersøg underleverandørens omdømme
Gå online og indtast underleverandørens navn. Kontroller, om der har været klager. Husk at tage klager med et gran salt, da det er meget let at klage anonymt online. Men se efter mønstre. Hvis flere mennesker klager over, at suben ikke dukker op, kan der være et reelt problem.
- Du kan kontrollere subens ry på Better Business Bureau.
- Kontroller derudover, om de nogensinde er blevet sagsøgt. Besøg herredshuset, hvor suben har deres hovedforretning. Du kan søge efter retsprotokoller, som er offentlige dokumenter. Hvis suben er blevet sagsøgt, skal du trække sagsmappen og læse klagen. Find også ud af, hvordan sagen blev løst.
Trin 7. Analysér budene
Du bør undgå automatisk at ansætte den underleverandør, der afgiver det laveste bud. For eksempel kan budet være for lavt, og i så fald kan suben opgive projektet, når pengene løber tør.
- Du ved måske ikke, om et bud er for lavt. Tal med en erfaren entreprenør for at få en fornemmelse af, hvad der er et rimeligt bud.
- Du er også nødt til at arbejde rundt om folks skemaer. En god sub har normalt meget travlt, men du kan ikke holde et helt projekt op i seks måneder, mens du venter på, at de får en åbning. Sørg for, at subens tilgængelighed fungerer med din tidsplan.
Trin 8. Ansæt dine underleverandører
Ring til underleverandøren, og fortæl dem, at du vil ansætte dem. Bekræft buddet og datoerne for tilgængelighed. Fortæl dem også, at du skal bekræfte, at de er licenseret og forsikret, før du går videre og underskriver en kontrakt.
- Sub skal sende dig en kopi af deres licens. Du kan bekræfte, at den stadig er gyldig, ved at kontakte din stats licensagentur.
- Delen skal have arbejdskompensation og generel ansvarsforsikring. Bed om at se politikkerne for at bekræfte, at de stadig er gyldige.
- Du kan få en prøve underleverandøraftale fra en af de tre kontraherende sammenslutninger: Associated General Contractors of America, Associated Specialty Contractors Association eller American Subcontractors Association. Kig efter telefonnumre online.
Trin 9. Køb forsikring, inden arbejdet påbegyndes
Hovedentreprenører er juridisk ansvarlige for skader på arbejdsstedet. Da du fungerer som din egen hovedentreprenør, bør du købe en generel ansvarsforsikring. Tal med en forsikringsmægler om dine muligheder.
Din långiver kan kræve, at du har bygherrerisikoforsikring. Det dækker hjemmets materialer (men ikke kropsskade)
Del 3 af 3: Håndtering af projektet
Trin 1. Ansøg om et lån
Hvis du har brug for et lån, skal du samle dit nødvendige papirarbejde og kontakte en långiver. Gennemgå lånebetingelserne, før du underskriver. Vær opmærksom på renten og eventuelle forudbetalte sanktioner.
Trin 2. Få nødvendige tilladelser
Tilladelsesprocessen kan være forvirrende for de uerfarne. Desværre kan du ikke forvente, at subs får tilladelser til dig-det er dit job. Generelt bør du kontakte din lokale byggeafdeling eller rådhus for at få flere oplysninger.
Du er også ansvarlig for at planlægge inspektioner for at sikre, at du er i overensstemmelse med boligkoden. Sørg for, at du forstår, hvornår disse inspektioner skal foretages
Trin 3. Spor materialekøb
Nogen burde være på arbejdspladsen for at dokumentere alle leveringssedler. Hvis du har returneringer, skal du også tage højde for dem. At miste styr på de materialer, du modtager, er ofte en kilde til omkostningsoverskridelser.
- Ideelt set kan du spore leveringssedler elektronisk. Scan dem, så du hurtigt kan få adgang til leveringssedler og lager.
- Prøv at planlægge fremad, når du bestiller dine materialer. Materialeforsinkelser kan virkelig holde op om dit projekt.
Trin 4. Planlæg dine underleverandører korrekt
Boliger skal bygges eller renoveres i en rækkefølge. For eksempel kan du ikke få installeret elektricitet, hvis du ikke får støbt fundamentet og bygget væggene. Du burde have været opmærksom på tilgængeligheden, da du lejede dine subs. Nu skal du komme med en tidsplan.
- Forvent ikke, at subs vises præcis, når du planlægger dem. De jonglerer også med andre job og overskrider muligvis et andet job.
- Brug lidt tid på at tage højde for uforudsete forsinkelser. Du kan dog stadig ende med at skulle vente i uger, før en sub vises.
Trin 5. Gennemgå arbejdet
Du skal finde den relevante byggekode og lære det udenad. Når du kontrollerer værket, skal du sørge for, at det er bygget op til kode.
De fleste underleverandører er yderst dygtige, så du har sandsynligvis ingen problemer med kvaliteten af deres arbejde. Imidlertid er subs undertiden ikke opmærksomme på, hvordan deres arbejde påvirker andre dele af huset. For eksempel kan en blikkenslager klippe store hak i gulvet eller væggen og ende med at bryde dem sammen i processen
Trin 6. Betal straks
Du får underleverandører til at dukke op, hvis du lover at betale straks, når arbejdet er afsluttet-og derefter levere. Beskyt dit ry. Når du får et godt ry for at betale hurtigt, vil subs være mere ivrige efter at dukke op på din arbejdsplads.
Trin 7. Send dine underleverandører passende skatteformularer
I USA kræver IRS, at du sender en sub en 1099-MISC-formular, hvis du har betalt dem mindst $ 600 i løbet af året. Disse formularer skal afleveres senest 31. januar.
