At vende et hus indebærer at købe et relativt billigt hjem (ofte et afskærmning), rette det op og sælge det med overskud. Det er et forsøg, der medfører en række risici samt nogle potentielt lukrative belønninger. Der er også meget hårdt arbejde forbundet med at få et hus klar til markedet. Hvis du er interesseret i at vende et hjem, men ikke har mange penge til en udbetaling, er der andre muligheder, der giver dig mulighed for at komme ind på huset-vende-markedet.
Trin
Metode 1 af 6: Evaluering af dine finanser
Trin 1. Evaluer din tolerance for risiko
At vende et hus til fortjeneste indebærer en række omkostninger, herunder hjemmebetaling, realkreditlån, rentebetalinger, ejendomsskatter, omkostninger til lukning af fast ejendom, inspektioner, tilladelser og entreprenørgebyrer. Disse omkostninger tilføjer hurtigt, og det vendte hus sælger muligvis ikke med overskud. Inden du beslutter dig for, om du vil gå i gang med at vende et hus, bør du spørge dig selv:
- Hvad vil du gøre, hvis huset ikke sælges med det samme? Ville det være muligt at bruge huset som for eksempel en udlejningsejendom? Hvis du ikke har en rimelig backup-plan, hvis noget går galt med salget af det omvendte hus, vil du måske revurdere dine planer.
- Er det potentielle overskud risikoen for et betydeligt tab værd? I 2015 oplevede huse til under $ 50.000 $ negative afkast. På den anden side gav boliger til $ 100, 000 - $ 200, 000 et gennemsnitligt bruttoafkast på 44%. Husk, at salg af et hus, hvor du aldrig har boet, også kan indebære store skattebetalinger, hvilket kan sænke din fortjenstmargen betydeligt.
- Kan dine investeringspartnere klare risikoen for et potentielt tab?
- Har du undersøgt lokale ejendomsmarkeder, ombygningsomkostninger og tilladelser? For at få en vellykket husflip-oplevelse skal du uddanne dig selv om lokale boligpriser, skoledistrikter, ansvarlige entreprenører og fast ejendomsregler.
Trin 2. Overvej din evne til at levere "svedkapital" og værdien af det arbejde
Sved egenkapital refererer til den værdi, du kan tilføre dit hjem på grund af din egen arbejdskraft. For eksempel, hvis du er en dygtig tagdækker eller en autoriseret blikkenslager, kan du måske selv foretage nogle af husets reparationer. Dette vil skære ned på dine omkostninger og reducere mængden af penge, du skal låne.
- Sørg for, at du tager højde for den tid, du vil bruge på at arbejde på det omvendte hus. Din tid har også værdi, og det kan nogle gange tage måneders arbejde at skifte til et hus. Overvej om andre måder at bruge din tid kan være mere lukrative eller sjovere.
- Endnu vigtigere, vil partnerne, der opretter den finansielle indsats, overveje, at din svedkapital har nogen værdi? Hvis ja, hvor meget værdi i forhold til deres hårde kontanter?
- Sørg for at overholde alle lokale regler, når du selv foretager reparationer i hjemmet. Diskuter dine planer med en ejendomsadvokat eller lokale forskrifter, hvis du har brug for godkendelse til konstruktion eller reparationer.
Trin 3. Kend din kredit score
Hvis du ikke selv har penge til et vendt hus, skal du optage et lån til dækning af dine oprindelige omkostninger. Uanset hvem din långiver er - en partner, en bank eller en privat långiver - skal du demonstrere, at du har evnen til at tilbagebetale dit lån. Din kreditværdighed afspejler din kredithistorie, din evne til at betale dine lån og din samlede gældsbelastning. Jo bedre din kreditværdighed er, jo større er chancerne for, at du vil kunne låne til en overkommelig rente.
- Der er et par forskellige kreditvurderingssystemer, men generelt vil din kredit score være et tal et sted mellem 300-850. Jo højere din score, jo bedre er din kredit.
- Du kan få en gratis rapport med din kreditværdighed hver 12. måned ved at besøge
Trin 4. Forbedre din kredit score
Hvis din kredit score er for lav til, at du kan sikre lån til et hus, der vender hjem, kan du tage lidt tid at forbedre din kredit score. Dette kan tage noget tid, men det kan være umagen værd i det lange løb. Desuden, jo bedre din kredit score er, jo mere sandsynligt er det, at du vil være i stand til at klare et potentielt tab ved husflip. For at forbedre din kredit score kan du:
- Betal din gæld rettidigt. Hvis du ikke har en god historie med at betale din gæld tilbage, vil du ikke være i stand til at sikre et anstændigt lån til et vendt hus.
- Hold din samlede gældsbyrde til et minimum. Undgå at opretholde en kreditkortbalance, hvis du kan.
- Hav kun kreditgrænser, når det er absolut nødvendigt. Har ikke flere kreditkort, end du har brug for i dit daglige liv.
- Beskyt din identitet. Overvåg dine kreditkorttransaktioner og din kreditværdighed for at sikre, at din identitet ikke er blevet stjålet af en tyv eller en hacker. Tag rimelige sikkerhedsforanstaltninger for at beskytte dine oplysninger. Log f.eks. Ikke på dit online banksystem, medmindre du er på et sikkert, adgangskodebeskyttet netværk.
Trin 5. Tal med en finansiel rådgiver
En finansiel rådgiver vil være i stand til at se på din nuværende økonomiske situation og hjælpe dig med at bestemme, hvor stor risiko du har råd til at påtage dig som en del af en investering, der vender hjem. En finansiel rådgiver kan også være i stand til at hjælpe dig med at komme med en plan for at dække dine udgifter, selvom det tager lang tid at sælge dit hus eller kræver ekstra reparationer.
Trin 6. Lav en forretningsplan
For at vende et hus med succes, bliver du nødt til at træffe dine beslutninger baseret på logik og forskning, ikke på dine følelser. Inden du begynder processen med at finde en långiver og købe et hus, er det klogt for dig at have en solid forretningsplan på plads. Denne plan skal holde dig på rette vej for at foretage en klog investering samt give dine potentielle långivere og partnere tillid til, at du kan tjene penge. Din forretningsplan skal indeholde:
- En maksimal købspris for hjemmet, som du vil vende.
- En liste over efterspurgte kvarterer, hvor du vil målrette din søgning. Vær særlig opmærksom på skoledistrikter, naboskabssikkerhed og nærhed til faciliteter såsom butikker og offentlig transport.
- En maksimal omkostning ved reparationer og ombygninger, som du har råd til.
- En liste over pålidelige, overkommelige, licenserede entreprenører, der kan foretage reparationer med succes.
- Et rimeligt skøn for den efterfølgende reparationsværdi (ARV) for det vendte hjem. Ideelt set vil den oprindelige salgspris ikke være mere end 70% af hjemmets ARV.
- En fornemmelse af, hvem din køber er, og hvad de vil. Vil din køber sandsynligvis være et pensionist par? En ung forretningsmand? Et par med børn? Afhængigt af kvarteret vil dine potentielle købere måske have meget forskellige ting ud af et hjem. Overvej, hvem din sandsynlige køber vil være, og hvad de kan få brug for ud af deres hus. For eksempel, hvis du ser på at skifte et hjem i et kvarter med et godt skoledistrikt, kan du overveje en ombygning, der har små børn i tankerne.
- En bestemt køber. I nogle tilfælde kan du muligvis stille en køber i kø, før du vender huset. I dette tilfælde er dine risici meget lavere, ligesom dine overheadomkostninger.
- En plan for, hvordan du skal tilbagebetale dit lån, hvis noget går galt. Vend ikke et hus om, medmindre du kan dække dine udgifter, selvom noget skulle gå galt med dit salg. For eksempel kan du få en køber til at falde igennem, eller du kan opdage et problem med hjemmets fundament. Indbyg en fejlmargin i din forretningsplan, og brainstorm mulige måder at klare en forsinkelse i salget af boligen eller uventede udgifter.
Metode 2 af 6: Find en partner
Trin 1. Find en investeringspartner
Den mest almindelige måde for uerfarne husflippers at komme ind på markedet er at finde en investeringspartner. Dette er især vigtigt for dem, der ikke har penge til forskudsbetalingen eller indledende reparationer. En investeringspartner vil levere nogle eller alle startkontanterne i bytte for en andel af overskuddet.
Du kan overveje at finde en partner, der har en masse likvide kontanter, men ikke har interesse i at gøre arbejdet med at købe eller renovere et hjem. Mens din partner vil levere kontanter, vil du levere knowhow og arbejdskraft
Trin 2. Netværk aktivt
For at finde en investeringspartner bør du udvikle en række personlige og professionelle kontakter i dit samfund. Spred budskabet om, at du er interesseret i at foretage en investeringsmulighed med en partner. Nogle måder, du kan finde potentielle partnere på, omfatter:
- Undersøgelse af aktive ejendomsinvestorer. Kom i kontakt med succesrige, erfarne ejendomsinvestorer, der måske overvejer at tage en chance på dig.
- Deltagelse i en ejendomsinvesteringsklub. Mange lokalsamfund har lokale kapitler i investeringsklubber i fast ejendom. Når du tilmelder dig, har du adgang til lokale, der kan dele dine interesser og entusiasmer.
- Deltagelse i en mødegruppe. Meetup -grupper er sociale klubber, der nogle gange har bestemte temaer, herunder fast ejendom. Brug en mødegruppe til at udvide dit sociale netværk.
- Spred budskabet blandt familie og venner. Diskuter din drøm om at vende huse med dem, der allerede er i dit sociale netværk, såsom familie, venner og kolleger. De kan muligvis bringe dig i kontakt med andre, der deler dine interesser, eller som ønsker at investere i fast ejendom.
- Oprettelse af din egen ejendomsinvesteringsklub. Hvis dit kvarter endnu ikke har en ejendomsinvestorsklub, kan du danne dit eget kapitel. Annoncer på Craigslist og via meetup-websteder for at finde ligesindede.
Trin 3. Kontakt en advokat
Når du indgår et investeringspartnerskab, er det vigtigt, at du ikke bare stoler på mundtlige aftaler. Sørg for, at alle transaktioner afspejles i en underskrevet kontrakt. Kontakt en forretnings- eller ejendomsadvokat for at sikre, at begge parter er tilfredse med arrangementet. Sørg for at træne på forhånd:
- Hvem dækker hvilke omkostninger
- Hvordan overskuddet bliver delt
- Hvem dækker potentiel gæld og passiver
- Hvem vil varetage særlige opgaver (f.eks. Ansættelse af entreprenører)
- Bemærk sikkerhedslove, der regulerer promovering af investeringer samt muligheden for investorsager, hvis begivenheder ikke sker som planlagt
Trin 4. Tag det en aftale ad gangen
Nogle ejendomspartnerskaber fungerer spektakulært; andre fejler fuldstændigt. Lås ikke dig selv ind i et partnerskab på lang sigt, før du ved, hvor godt du arbejder med din partner. I stedet tager det et hus ad gangen, og vurder om dit partnerskab har potentiale til at være et stærkt og varigt hus. Tag højde for, om det økonomiske afkast fungerede som forventet.
Metode 3 af 6: Sikring af et lån til hårde penge
Trin 1. Undersøg hårde penge långivere
En hård pengeudlåner er et selskab, der låner penge fra enkeltpersoner til en rente og låner disse penge til andre private til en meget højere rente. Der er mange virksomheder, der har specialiseret sig i finansiering af ejendomsinvesteringer, f.eks. Vendte huse. Brug dit sociale netværk eller internetbøger til at finde en långiver til hårde penge i dit område.
Trin 2. Anerkend de ekstra omkostninger ved hårde penge lån
Et lån med hårde penge er sandsynligvis den letteste form for lån til at sikre for en første gangs husflipper, der ikke har mange likvide kontanter. Det er dog også en af de mere risikable muligheder. Renterne på lån med hårde penge har en tendens til at være meget højere end typiske banklån med 8-15%. Dette kan alvorligt skære i din potentielle fortjeneste fra et vendt hus.
Trin 3. Saml dine finansielle dokumenter
Inden en långiver for hårde penge vil låne dig kontanterne, skal du give dem vigtige oplysninger om din økonomiske stabilitet samt dine planer om at vende huset. De vil sandsynligvis undersøge dine skatteoptegnelser, kreditværdighed og lønstubber. Hav dine dokumenter ved hånden for at demonstrere for din långiver, at du er en værdifuld investeringsmulighed for dem.
Trin 4. Betal et indledende 2-10% gebyr
En anden ekstra omkostning ved hårde penge lån er det oprindelige gebyr, der ofte omtales som "point". De fleste gebyrer er mellem 2-10% af realkreditomkostningerne ved det hus, du vil vende. Disse penge giver din långiver en vis sikkerhed og tjener som en demonstration af din økonomiske levedygtighed.
Trin 5. Vend huset hurtigt
De fleste lån til hårde penge er begrænset til køb og rehabilitering af ejendom eller byggeri og kan vare fra seks til 24 måneder. Hårde pengelån er ikke egnede til langsigtede investeringer på grund af de høje gebyrer. Det er bedst at bruge hårde penge lån på ejendomme, som du hurtigt vil kunne vende om for at sikre, at du ikke betaler skyhøje renter.
Metode 4 af 6: Sikring af et privat lån
Trin 1. Overvej en privat långiver
En privat långiver er en person med likvide penge til overs, der er villig til at låne dig penge til en forudbestemt rente. I modsætning til en ejendomspartner, der deler overskuddet med dig, vil en privat långiver ganske enkelt opkræve dig en rente, før du giver dig kontanterne. I mange tilfælde er renten for en privat långiver lavere end en långiver til hårde penge. En privat långiver kan dog være sværere at finde.
Trin 2. Tryk på dit sociale netværk for långivere
I mange tilfælde kan du finde en privat långiver via dit eget sociale netværk. Hvis du kender en slægtning, ven eller kollega, der lige har likvide kontanter, kan du muligvis låne disse penge og betale dem renter. I et ideelt scenario vinder alle: Din långiver vil kunne tjene ekstra renter, og du vil kunne tjene penge på dit omvendte hus.
Trin 3. Vær opmærksom på potentielle risici
Hvis du vil sikre en privat långiver, skal du være sikker på, at både du og din långiver er klar over de potentielle risici ved denne transaktion. Overvej hvad der kan ske, hvis du ikke tjener på omvendt hus. Vil du stadig være i stand til at foretage dine rentebetalinger? Tænk over dine muligheder, før du søger en privat långiver. For at bevare dit forhold til denne person skal du betale dem tilbage rettidigt.
Trin 4. Husk, at tillid er nøglen
Udnyt ikke en privat långiver, hvis du vil fortsætte med at arbejde med dem. Tillid er nøgleingrediensen i private lån, og du skal demonstrere, at du kan holde din ende på handlen. Hvis du har succes, kan din private långiver være villig til at hjælpe dig med at finansiere fremtidige ejendomsinvesteringer.
Metode 5 af 6: Sikring af et banklån
Trin 1. Spørg din bank om et lån
Denne mulighed er mindre tilbøjelig til at forekomme under din første husflip-oplevelse, men det er et forsøg værd. Hvis du har god kredit og en solid forretningsplan, kan din bank muligvis give dig et lån til at købe et hus, der skal vendes. Disse renter vil sandsynligvis være højere end et typisk realkreditlån med 20% forskudsbetaling, men de vil sandsynligvis være lavere end mange hårde pengelån.
En bank er mere tilbøjelig til at låne byggefonde, hvis du kan give et klart pant i ejendommen
Trin 2. Diskuter din forretningsplan med din bank
Hvis du har håb om at få et banklån, skal du bruge en stensikker forretningsplan. Sørg for at diskutere din forskning med din bank for at se, om de anser dig for en værdifuld investering.
Metode 6 af 6: Brug af dine egne aktiver
Trin 1. Evaluer dine omsætningsaktiver
Selvom du ikke har mange likvide kontanter til at vende et hus, kan du stadig have aktiver, der kan hjælpe dig med at få kreditlinjer til at købe et billigt hjem til at vende. Undersøg dit eget hjem, dine pensionskonti og dine kreditgrænser for at se, om nogen af disse kan tappes for en forskudsbetaling.
Trin 2. Tryk på din IRA
En IRA (Independent Retirement Account) er et pensionskøretøj. Der er alvorlige skattebøder for at hæve penge før 59,5 år. Der er dog undtagelser for førstegangskøbere. Du kan bruge op til $ 10.000 af din IRA til at købe et hjem. Diskuter denne mulighed med din finansielle rådgiver for at sikre, at du bruger pengene korrekt, og at du ikke vil blive pålagt sanktioner.
Husk, at tilbagetrækning af penge fra din IRA kan skade det langsigtede vækstpotentiale på denne pensionskonto. Pas på de risici, der er forbundet med at reducere dine pensionskonti for tidligt
Trin 3. Overvej en kreditværdi i hjemmet
En kreditværdi i hjemmet (eller HELOC) er en potentiel mulighed for dig, hvis du allerede ejer et stykke ejendom. En HELOC giver dig en hurtig kontantkilde, og du skal kun betale renter af de penge, du låner fra HELOC. For eksempel kan du have en HELOC, der er $ 75.000 værd. Men hvis du låner $ 10.000 af dette beløb, betaler du kun renter af beløbet på $ 10.000.
- Vær meget forsigtig med din HELOC: Hvis du ikke betaler dit lån rettidigt, risikerer du at miste dit hjem.
- Vær opmærksom på, at HELOC -renterne kan være højere end lån fra private långivere.
Trin 4. Overvej at bruge kreditkort
Kreditkort er en anden kilde til hurtige kontanter, så længe du planlægger at betale dem meget hurtigt. Renterne på kreditkort kan være meget høje med 18-20%. Du udsætter dog ikke nogen af dine andre aktiver, som du ville gøre med en HELOC. Du kan overveje at bruge kreditkort til køb med lavere indsats under ombytningen af et hjem, f.eks. At købe byggematerialer fra en hjemmevarehandel.
Tips
- Regn altid ud, før du træffer en investeringsbeslutning. Pris også din tid og arbejde.
- Vær opmærksom på, at det kan være muligt for dig at få et bedre afkast på andre måder, såsom at bruge din tid til at arbejde ekstra vagter eller investere dine ekstra kontanter på aktiemarkedet. Behandl fast ejendom som kun én blandt mange muligheder: Lås dig ikke fast i fast ejendom, før du har tænkt det igennem.
Advarsler
- Det er også ekstremt vigtigt at være fuldt gennemsigtig over for dine investorer og fortælle dem, at der er en mulig chance for, at de mister penge på din handel. Ærlighed er den bedste politik, især når du investerer andres penge.
- Vær opmærksom på, at når du samler penge ind til enhver form for virksomhed, hvor du har til hensigt at bruge disse penge til investeringsformål, skal du være i nøje overensstemmelse med føderale og kommunale retningslinjer. Sørg for at konsultere din advokat, før du begynder at rejse penge til et hus, der vender.
- Behandl ikke husflipper som en hurtig rig ordning. Selvom det kan være indbringende, er der enorme risici forbundet. Husflip er også rentabelt, når investorerne hælder meget tid og energi i ejendomsforskning og forbedringer af boliger.
- Skær ikke hjørner. Ansæt licenserede, forsikrede entreprenører, der har et godt ry. Få altid undersøgt din ejendom grundigt. Få tilladelser inden renovering. At springe disse trin over kan føre til flere omkostninger undervejs.
