At købe ældre huse, reparere dem og derefter videresælge dem med fortjeneste er almindeligt kendt som "vende" et hus. Vellykket vending er afhængig af at finde ejendomme, der er prissat lavt nok til at give overskud, når den oprindelige investering og reparationsomkostninger trækkes fra den endelige salgspris. Der er en række forskellige måder, du kan finde boliger til at vende. Først skal du udarbejde en liste over boliger, der bruger online -ressourcer, oplysninger fra amtskriverens kontor og gennem rådgivning med en ejendomsmægler. Evaluer alle husene grundigt. Inden du foretager et sidste køb, skal du kontakte fagfolk og forhandle med sælgeren. Dette hjælper dig med at finde den bedste pris for at tjene penge ved at vende et hus.
Trin
Del 1 af 3: Udarbejdelse af en liste over boliger
Trin 1. Lær om gennemsnitspriser på dit marked
Det første skridt til at finde huse, der skal vendes, er at kende dit marked. Du vil sikre dig, at du forstår, hvad gennemsnitsprisen er i det område, du leder efter, så du bedst kan identificere undervurderede boliger.
- Kig på en række forskellige boliger, der aktuelt er på markedet for at få en fornemmelse af den gennemsnitlige pris. Dette vil ikke kun give dig en idé om, hvilke boliger der undervurderes, det vil give dig en fornemmelse af, hvor meget du skal sælge et repareret hjem for.
- Du bør også undersøge faktorer, der påvirker værdien af et hjem. Er hjemmet i et sikkert kvarter? Er det tæt på en skole eller et forretningskvarter? Har den faktorer, der gør det ønskeligt for den gennemsnitlige køber? Du vil gerne målrette undervurderede boliger i disse områder, da du er mere tilbøjelig til at sælge dem til fortjeneste senere.
Trin 2. Søg efter undervurderede boliger ved hjælp af onlineværktøjer
En af de bedste måder at begynde at søge efter huse at vende på er ved hjælp af onlineværktøjer. Online søgemaskiner giver dig mulighed for at give en prisklasse og søge efter boliger i bestemte områder. Start din liste med at finde en række forskellige boliger online.
- Du kan søge efter boliger ved hjælp af websteder som Zillow, Realtor.com eller Trulia. Tweak søgemaskinen, så de laveste priser er angivet først. Se på en række forskellige hjem og gem fortegnelser af interesse på din computer.
- Dette vil give dig en fornemmelse af, hvor billigere boliger plejer at være i et kvarter. Dette kan hjælpe med at indsnævre din søgning ad vejen, når du søger efter boliger gennem en ejendomsmægler eller andre forretninger.
- Husk på, at undervurderede boliger ikke altid er de billigste. Du vil have et hus, der sælges lavere end markedsværdien, men et, der kan repareres og sælges videre ad vejen. Det billigste hjem i et område kan have alvorlige problemer og er ikke investeringen værd.
- Der er nogle nye websteder i visse områder i amtet, der kan give dig et godt sted at starte, og de gør nogle af undersøgelserne for dig. BMV gør et godt stykke arbejde med at køre automatiserede computere og sammenligne det med listeprisen, så aftaler under markedsværdi (eller undervurderede) allerede er filtreret for dig. Selvom hver aftale måske ikke er særlig meget, kan det give dig et godt sted at starte din forskning i en potentiel ejendom. Dette websted giver også nogle andre nyttige statistikker som REO -salg og gennemsnitlige dage på markedet i området. Denne slags tal kan give indsigt i, hvad der foregår i målnabo.
Trin 3. Besøg din amtskriver for at finde boliger i afskærmningsprocessen
Boliger, der gennemgår en afskærmningsproces, vil generelt være billigere. Afskærmede boliger er lette at vende og kræver muligvis ikke omfattende reparationer. Du kan muligvis komme med et tilbud til ejeren direkte, hvilket kan være billigere end at gå igennem en ejendomsmægler. Du kan besøge din lokale amtskontor eller amtskontoret i det område, du ønsker at købe, for at finde fortegnelser over afskærmede boliger.
Trin 1.
- Tal med en medarbejder på kontoret om, hvordan du finder afskærmede hjem. Du leder normalt efter en salgsmeddelelse, Lis Pendens eller en meddelelse om standard.
- Du kan også tjekke den lokale avis. Der er normalt en offentlig meddelelsesafdeling, der advarer dig om afskærmede hjem.
Trin 2. Kig efter hjem uden for storbyer
Begræns ikke din søgning til større byer. Mens boliger i byer har en tendens til at sælge for mere, kan du stadig tjene penge på at skifte huse uden for en by. Du kan normalt finde billige huse 2 til 3 timer uden for byens grænser.
- Gå ikke for landligt. En gård i et isoleret område vil sandsynligvis ikke sælge for et stort overskud. Hold dig til små byer i nærheden af byer eller forstæder.
- Hvis det er muligt, se på hjem væk fra kyster. Boliger i byer i Midtvesten og Syd har meget billigere priser end øst- eller vestkystboliger.
Trin 3. Opret et automatisk alarmsystem
Hvis du finder et hjem til en god pris, vil du være den første til at komme med et tilbud. Dette kan give dig en fordel i forhold til konkurrencen. Det er en god idé at have et automatisk alarmsystem oprettet. Tal med din ejendomsmægler om et automatisk alarmsystem. Hvis du ikke arbejder med en agent, giver websteder som Zillow dig generelt mulighed for at oprette automatiske advarsler om boliger til en bestemt pris i et bestemt område.
Trin 4. Find boliger til salg efter ejer
Hvis en ejer hurtigt skal sælge et hjem, kan de afstå fra at tale med en ejendomsmægler. Boliger, der sælges af ejeren, sælger muligvis billigere. Husejere kender muligvis ikke den sande værdi af deres ejendom og lader den gå til en pris, der ligger langt under markedsværdien. Det er en god idé at køre gennem nogle kvarterer, hvor du tænker på at købe boliger til at vende. Hold øje med skilte, der læser "Til salg af ejer."
Trin 5. Kontakt en ejendomsmægler
Det er altid en god idé at have en professionel på din side. Hvis du er ny på ejendomsmarkedet, skal du tale med en ejendomsmægler om at finde boliger, der skal vendes. En kvalificeret agent kan hjælpe dig med at pege dig i retning af boliger af høj kvalitet til lave priser, der opfylder dine behov.
- Du kan finde en ejendomsmægler online eller ved at gennemse de gule sider. Du kan læse anmeldelser af en agent på et websted som Yelp for at sikre, at de har et solidt ry.
- Du bør også bede andre mennesker, der har vendt hjem om en anbefaling til en agent. En ejendomsmægler bør også være villig til at give dig kontaktoplysninger om tidligere kunder. Tal med tidligere kunder og stil en række spørgsmål for at sikre, at en potentiel ejendomsmægler er solid.
Del 2 af 3: Vurdering af potentielle investeringer
Trin 1. Besøg en række forskellige hjem
Begræns ikke din søgning, når du leder efter boliger, der skal vendes. Besøg en lang række hjem i en række forskellige områder. Afvej fordele og ulemper ved hvert hjem, du besøger, så du kan beslutte, hvilke boliger der er din investering værd.
- Deltag i mange åbne huse i dit valgte kvarter. Du bør også tale med din ejendomsmægler og bede om at besøge flere hjem på en dag.
- Få en fornemmelse af, hvorfor boliger kan være billige. Nogle billige boliger kan have brug for omfattende reparationer eller være dårlige steder. Andre boliger har muligvis kun brug for mindre reparationer og kan blive prissat på grund af andre faktorer, såsom at ejere skal sælge hurtigt.
Trin 2. Undgå ikke huse, der skal repareres
Nogle huse kan blive prissat lavere, fordi de har brug for reparationsarbejde. De fleste boliger, du finder, når du vender huse, vil i nogen grad være fixer -overdel, så lad være med at reparere. Hvis reparationer kan udføres hurtigt og til en billigere pris, kan boligen være investeringen værd.
- Mange gange har et hjem kun brug for kosmetiske reparationer. Et dårligt malearbejde, dårligt tæppe eller en stærk lugt kan forlade et hjem på markedet i lang tid. Dette vil resultere i, at huset bliver prissat. Problemer som dette er dog ret lette at løse.
- Gør nogle undersøgelser i din egen ende. Ring til en række entreprenører og spørg dem, hvor meget visse reparationer generelt koster. Du bør også spørge boligejere eller ejendomsmæglere, hvis der er større reparationer, der skal udføres på hjemmet.
Trin 3. Kom med en masse tilbud
Det er en god idé at komme med mange tilbud, når du søger efter boliger, der skal vendes. Markedet vil sandsynligvis være noget konkurrencedygtigt, og du vil ikke kunne købe hvert hus, du giver et tilbud på. Professionelle rådgiver dig til at bruge 100-10-1-reglen. Det betyder, at du skal se på cirka 100 huse, give et tilbud på omkring 10 boliger og faktisk ende med at købe 1 hus ud af de 10.
- Vær ikke bange for at komme med tilbud på boliger, der ikke er dit første valg. De fleste af dine bud falder alligevel igennem. Hvis du ender med et hjem, der ikke var dit førstevalg, kan du stadig få mest muligt ud af købet.
- Giv dog ikke tilbud på boliger, du ved, du ikke ønsker. Et hus i et meget dårligt kvarter, for eksempel, er formentlig ikke en værdifuld investering. Kom kun med tilbud på huse, du føler, du kan leve med at vende.
Del 3 af 3: Tal med professionelle om at foretage et køb
Trin 1. Få et hjemmekontrol udført på ejendomme, du overvejer at købe
Køb aldrig en ejendom uden at have foretaget et hjemseftersyn på forhånd. Lej en kvalificeret hjeminspektør til at evaluere hjemmet, før du afgiver et tilbud.
- En hjemmeinspektør vil være en neutral tredjepart, der ikke er interesseret i at minimere skader ved at foretage et salg. Han eller hun vil fortælle dig, hvor meget arbejde der er behov for i hjemmet.
- Et hus, der har brug for mindre reparationer, er en god investering, hvis du ønsker at skifte et hjem. Et hus, der har brug for større renoveringer, er dog muligvis ikke din tid og penge værd.
Trin 2. Tal med en advokat
Medmindre du selv er uddannet jurist, bør du aldrig købe et hjem uden at tale med en ejendomsadvokat. Der er mange papirer og kontrakter involveret i køb af et hjem. En kvalificeret ejendomsadvokat rådgiver dig omhyggeligt og forhindrer dig i at træffe dårlige købsbeslutninger.
- Du kan finde en ejendomsadvokat online eller på de lokale gule sider. Du bør også tale med venner eller kolleger, der vender huse og beder om en henvisning.
- Læs altid anmeldelser, inden du ansætter en advokat for at sikre, at du vælger en med et solidt ry.
Trin 3. Få skøn over reparationsomkostninger fra en række fagfolk
Du vil sikre dig, at omkostningerne ved reparationer ikke opvejer den endelige fortjeneste ved et hjem. Ring til en række autoriserede entreprenører i dit område. Fortæl dem, hvilken slags reparationer du har brug for, og spørg dem om skøn. Beregn nogenlunde, hvor meget de samlede reparationsomkostninger vil være.
- Nogle entreprenører giver ikke et gratis skøn, hvis du ikke ejer ejendommen, medmindre du allerede har et samarbejde med dem. I nogle tilfælde kan det være nødvendigt at betale et mindre gebyr for at få et skøn over reparationer på en ejendom, du ikke ejer.
- Ring til forskellige steder og se efter de laveste priser. Du bør dog også læse anmeldelser online og tale med andre kunder, inden du beslutter dig for en entreprenør.
- Hvis der er mindre reparationer, f.eks. Et dårligt malerarbejde, kan du overveje at udføre dem selv. Dette kan spare dig nogle penge, når du vender huset.
Trin 4. Knæk nogle tal for at finde ud af, hvor meget du kan tilbyde til et hjem
Du vil sikre dig, at ethvert hus, du køber, kan tjene penge. For at finde ud af, hvor meget du skal tilbyde, skal du lave en simpel matematik. Din ejendomsmægler og advokat bør være i stand til at hjælpe dig med at estimere visse omkostninger samt den eventuelle salgspris på din ejendom.
- Du får brug for det, der kaldes efter reparationsværdien (ARV). Dette er den pris, ejendommen til sidst vil sælge for, og din agent kan finde ud af denne pris for dig ved at undersøge det seneste salg i nabolaget.
- Du vil have ARV til at være omkring 70% af hvad du ville betale for hjemmet. Multiplicer ARV med 0,7 for at finde ud af, hvor meget du skal betale for huset. For eksempel bør et hus med en ARV på $ 200.000 ikke købes for mere end $ 140.000, hvis det ikke kræver reparationer. Du bør dog trække omkostningerne ved reparationer fra. Hvis dit hjem kræver reparationer på $ 40.000, skal du ikke købe det for mere end $ 100.000.
Trin 5. Forhandl med sælgeren
Du bør altid forhandle, før du aftaler en endelig pris. Hvis du forhandler med sælgeren, kan du endda få prisen lavere, end du ønskede at begynde med. Accepter ikke den første pris, sælgeren beder om, især hvis den er højere end den maksimale pris, du har beregnet.
Det er her det er praktisk at komme med mange tilbud. Hvis du ser ud til at lade salget gå, er det mere sandsynligt, at sælgeren vil give efter for dit tilbud
Video - Ved at bruge denne service kan nogle oplysninger blive delt med YouTube
Tips
- Bestil altid en fuld titel søgning, før du betaler kontant for en ejendom at vende. Ellers skal du muligvis kæmpe en domstolskamp for at få din investering tilbage, hvis titlen ikke kan formidles lovligt.
- Det kan tage alt fra 2 uger til et år, før en titel bliver gjort tydelig. Sørg for, at der er en beredskab til titler, så du kan ophæve, hvis der er problemer med titlen i rapporten. Hvis det er muligt at rydde disse emner, kan du fortsætte, men hvis ikke, kan du gå tilbage.
- Hvis du ender med at miste penge på at vende et hus, hvilket ikke er ualmindeligt, så vil du måske leje huset i et år eller 2 for at tjene nogle ekstra penge på det, før du sælger det.
