At købe og vende fast ejendom er en populær, men højrisiko måde at tjene penge på. Hvis du køber et hus til en god pris, foretager nogle æstetisk tiltalende renoveringer og sælger huset til en højere pris, end du betalte, kan du let tjene ret mange penge. Husflip er dog på ingen måde en let plan for "at blive rig hurtig". Det kræver meget arbejde, mange investeringer, og selv med et fantastisk hus kan du have svært ved at sælge det færdige produkt på grund af det svingende boligmarked.
Trin
Del 1 af 6: Evaluering af dine evner
Trin 1. Vurder din tidsforpligtelse
Vendeegenskaber er normalt ikke en koncert på deltid. At søge efter, renovere og derefter sælge ejendomme kræver meget planlægning og arbejde i løbet af arbejdsugen for at udføre. Hvis du ikke kan gøre flipping til et fuldtidsjob, er du sandsynligvis ikke klar til det.
Trin 2. Evaluer dine egne renoveringsevner
De bedste svømmefødder er i stand til selv at fuldføre grundlæggende renoveringsopgaver, f.eks. Ved at reparere huller i vægge eller udskifte et toilet. Du vil spare mange penge ved ikke at vente på, at andre udfører disse opgaver for dig. Derudover er der nogle omstændigheder, hvor tingene skal rettes med det samme, så ikke at skulle vente på andre kan være et værdifuldt aktiv. At spare penge på denne måde kan kun hjælpe din bundlinje. I nogle tilfælde kan det betyde forskellen mellem at foretage et salg og at skulle vente på en anden køber. Overvej din egen evne til at udføre disse opgaver, før du beslutter, om ejendomsvending er det rigtige for dig.
Trin 3. Vurder din evne til at finansiere et flip
Vending af fast ejendom kræver, at du først køber ejendommen og derefter betaler din egen måde for at renovere den, så du skal bruge finansieringen for at gøre det. Bankerne er generelt ikke villige til at optage lån uden sikkerhed til dette formål, så du skal bruge besparelser, sikkerhed eller begge dele for at få råd til hvert flip -projekt. Hvis du har nok opsparing, skal du bruge det, men hvis ikke, skal du bruge et lån i sikkerhed som et andet realkreditlån eller en egen kreditgrænse (HELOC). En anden måde er at bruge et hårdt penge- eller brolån, disse typer lån er til ejendomsinvestorer og er lettere at få, da de er støttet af selve ejendommen. Hårde penge lån ydes ikke af lokale banker, du skal finde en privat långiver i dit område. Husk, at du også skal bruge penge til at renovere og holde ejendommen frem til salg ud over ejendommens salgspris.
HELOCs og anden realkreditlån medfører risiko for, at du mister dit hjem, hvis du misligholder lånet
Trin 4. Sørg for at have viden om ejendomsmarkedet
Du skal kende ejendomsmarkedet meget godt for at være en succesrig flipper. Ikke alene har du brug for evnen til at identificere billige ejendomme, men du skal også vide, hvornår du skal købe og sælge, og hvor du skal gøre det, så du får mest afkast af dine penge på den mindste tid. Ellers vil du sidde fast med et tab ved salget eller ved at holde ejendommen for længe. Få et dybt kendskab til ejendomsmarkedet i dit område ved at studere lokal ejendomsfortegnelse, arbejde i branchen eller ved at rådføre sig med lokale ejendomseksperter.
Del 2 af 6: Køb af en fixer-overdel
Trin 1. Find billig fast ejendom
Du kan kigge efter billig fast ejendom i din lokale avis, gennem online fortegnelser eller ved at søge efter kriminelle realkreditlån online. Nøglen til at vende fast ejendom er at finde et anstændigt hus, der kan repareres til en lav nok pris til at være din tid, kræfter og penge værd.
Almindelige kilder til billig fast ejendom omfatter HUD -tvangsauktioner, regelmæssigt afskærmningssalg og shortsalg. Du kan også prøve at søge efter dødsoplysninger og skilsmisseforlig, da disse har en tendens til at gå forud for hurtigt boligsalg
Trin 2. Undersøg kvarteret
Udover naboskabsundersøgelser, der vil bestemme den gennemsnitlige markedsværdi af boligområder, er det også vigtigt at kende til selve området. Du vil se på samfundsfaktorer som kvaliteten af skoler i området, adgang til offentlig transport (hvis det er relevant for dit samfund) og andre aspekter, der afgør, om denne ejendom vil tiltrække for eksempelvis en ung familie med børn versus et pensioneret par, der ønsker at slå sig ned.
Nabolaget hjælper med at sætte markedet for dit potentielle hjem, og du vil vide, om området allerede har stigende priser, er i en overgangsfase eller har relativt lave priser. Du kan bestemme dette ved at spørge lokalbefolkningen eller tale med en ejendomsmægler, der kender kvarteret
Trin 3. Vurder ejendommen
Inden du afslutter købet, vil du tage et kig rundt og få en entreprenør og/eller bygningsinspektør til at følge med. En entreprenør kan give dig et skøn over, hvor meget reparationer og renoveringer vil koste. En bygningsinspektør ved, om dyrt arbejde som fundamentreparationer kan være nødvendigt, da denne form for reparationer kan blive utrolig dyre og let vil overskride dit budget.
- Mange ejendomme, der er opført på auktioner, sælges som "usynlige", hvilket betyder, at du ikke kommer til at besøge ejendommen. Disse investeringer kan være usædvanligt risikable, så du vil måske undgå scenarier, hvor du ikke kan vurdere ejendommen personligt.
- Find entreprenører og inspektører ved at søge online, eller tal med en, der arbejder i fast ejendom. De kender muligvis en pålidelig entreprenør eller inspektør, der udfører godt arbejde og giver dig en ærlig vurdering.
- Spørg inspektøren om tilstanden i ejendommens større systemer (elektrisk system, VVS -system, fundament og tagtilstand osv.). Disse er muligvis de dyreste elementer at reparere, så det er bedst at finde ud af på forhånd, om disse større systemer er i god form eller ej.
- Spørg entreprenøren, hvordan den samlede investering ser ud. Dette vil hjælpe med at give dig en anstændig idé om, hvilken slags reparationer du har brug for, hvis du købte det hjem.
Trin 4. Evaluer omkostninger og værdi
Inden du køber en ejendom, er det vigtigt at kende dit budget og være opmærksom på de forventede omkostninger. For at gøre dette skal du evaluere ejendommen for at vurdere, hvor omfattende reparationerne vil være. Arbejd derefter baglæns for at sammenligne værdien efter reparation (ARV) for denne ejendom med de anslåede omkostninger og reparationer, du skal indsætte.
- Søg online eller tal med en lokal ejendomsmægler for at lære markedsværdien af andre boliger i det kvarter, du overvejer at købe i. Dette vil give dig en idé om ARV, som hjælper dig med at beslutte, om din investering vil betale sig eller ej..
- Du kan bruge en online ombygningsberegner som den på https://www.remodelingcalculator.org/. Dette værktøj vil bede dig om nogle grundlæggende oplysninger som husets dimensioner og omfanget af renoveringer, du er villig til at foretage, og derefter give dig et meget groft skøn.
Trin 5. Faktor i bæreomkostninger
Ud over omkostningerne ved udstyr, arbejdskraft og selvfølgelig selve ejendommen er der mange andre omkostninger at tage med, når du beslutter dig for en ejendom. Omkostningerne forbundet med at eje en ejendom, som du ikke har solgt, kaldes generelt omkostninger. Disse kan omfatte ejendomsskatter, ejerlejligheds- eller foreningsgebyrer, forsikring og forsyningsselskaber som el-, gas- og vandtjenester. Du bliver også nødt til at betale en ejendomsmægler for hans eller hendes tjenester, som i gennemsnit kan være omkring fem til ti procent af salgsprisen for denne ejendom.
- Husk, at jo længere du holder en ejendom uden at vende den med held, jo mere vil dine transportomkostninger stige.
- Ikke alle boliger sælger med det samme. Selv et attraktivt hjem i et varmt område kan være på markedet et stykke tid, hvilket kan øge omkostningerne meget hurtigt. Du vil måske have en backup -plan, herunder at leje ejendommen eller bo der selv, bare hvis salget ikke går igennem. Nogle ejendomseksperter anbefaler kun at gå videre med et køb, hvis du er villig/i stand til at holde fast i hjemmet og bo i det eller leje det ud i mindst fem år, hvis det ikke går som planlagt at sælge det.
Trin 6. Beregn din maksimale tilbudspris for at købe huset
Dette kan beregnes ved at starte med den forventede detailpris efter køb og ombygning. Tilføj derefter alle lukkeomkostninger. Find din maksimale tilbudspris ved at tage dette beløb og derefter trække omkostningerne ved ombygning, renter på lån og ønsket fortjeneste fra. Dette tal repræsenterer det mest, du ville være villig til at betale for ejendom, og kan bruges i forhandlinger.
Trin 7. Afslut købet
Ud over alle de andre omkostninger, der er forbundet med køb, genopbygning og salg af et hus, skal du også overveje finansieringsomkostningerne. Skal du optage et lån for at gennemføre købet? I så fald skal du shoppe rundt for at finde den bedste rente på et boliglån. Hvis du finder et godt lånetilbud eller har sikret nok kapital til at foretage købet, og hvis alt andet tjekker ud og passer inden for dit budget, så er du klar til at give et tilbud til ejendommens ejendomsmægler.
Del 3 af 6: Ombygning af køkkenet
Trin 1. Vurder fordelen
Dit første trin bør være at bestemme, hvor meget et renoveret køkken ville tilføre salgsprisen. Hvis ombygningsomkostningerne overstiger fordelen, bør renoveringen ikke foretages. At vide, hvor meget værdi der vil blive tilføjet, kan udledes af at studere andre, lignende boliger i området med eller uden ombyggede køkkener og deres nylige salgspriser.
Trin 2. Arbejd med det, du har
Du kan radikalt forny et køkken uden at gå i stykker, hvis du planlægger omhyggeligt og arbejder med det køkken, du har købt. Den nemmeste måde at maksimere køkkenets effektivitet (og spare dit budget) er at ombygge uden at ændre placeringen af VVS og gasledninger. På den måde kan du ændre køkkenets udseende og fornemmelse uden radikalt at ændre layoutet.
Trin 3. Giv en bred køje
Brede gangbroer får et køkken til at føles tilgængeligt og let at arbejde i. Hvis du planlægger en total renovering af køkkenet, skal du planlægge dit layout, så det passer til gangplads og plads til beboere at lave mad.
- Stier i hele hovedkroppen i køkkenet skal være mindst 36 tommer brede.
- Stier, der passerer komfuret og disken, skal være 42 tommer brede for at rumme en kok eller 48 tommer bred for at rumme to kokke.
Trin 4. Hold hjørnerne klare
Apparater og skabe i hjørner kan være vanskelige. Du skal have plads til, at døre kan svinge åbne og lukke, hvilket kan efterlade hjørnerne i køkkenet og føle sig rodet og optaget. For et glat, åbent køkken, planlæg tilstrækkelig plads til at svinge skabsdøre åbne, og hold apparater væk fra hjørnerne helt.
Sørg for, at en skabsdør på den ene side af hjørnet ikke smækker ind i en skabsdør på den anden side af hjørnet. Dette kan generelt undgås ved at sikre, at skabsdøre åbner i samme retning og er ordentligt adskilt fra hinanden (afhængigt af størrelsen og afstanden til hver dør)
Trin 5. Installer backsplash -fliser
Fliser udgør en fantastisk backsplash -overflade på væggene over/bag bordpladen og komfurplader. Du kan tilpasse dine fliser med farver, mønstre og endda materialer.
- Keramiske fliser er lette at rengøre og kan modstå fugt og varme, men de har en tendens til at være dyrere end nogle andre muligheder for flisebelægning.
- Subway -fliser passer ofte let til enhver køkkenstil og er ofte billigere end andre flisebelægninger.
- Rustfrit stål er et elegant backsplash -materiale, der er meget let at rengøre. Det får ethvert køkken til at se slankt og moderne ud, men det kan være meget dyrt.
- Du bør også studere renovering og boligpublikationer for at afgøre, hvilke backsplash -materialer der er på mode i øjeblikket. Dette kan hjælpe dig med at træffe det rigtige valg for at få dit køkken til at se "aktuelt" ud.
Trin 6. Overvej at inkludere en ø
Øer gør det muligt for køkkener at føle sig mere åbne og funktionelle. En ø kan rumme en komfur, tællere, opbevaringsplads, spiseplads eller enhver kombination af ovenstående.
- Sørg for, at øen afspejler køkkenets dimensioner. For eksempel, hvis køkkenet er langt og smalt, matcher en lang, smal ø bedst rummet.
- Hvis du installerer en ø til flere brug, skal du kigge efter en ø, der har flere niveauer/niveauer. På den måde er din spiseplads adskilt fra, hvor mad tilberedes eller opbevares.
- Skabe under ø -skranken gør et glimrende opbevaringsrum. Du kan nemt putte gryder og pander eller endda tørre varer under øen for at frigøre diskplads.
- Hvis du laver dit eget arbejde, og du ikke har stor byggeerfaring, kan du købe en færdiglavet køkkenø fra en forsyningsbutik eller finde et gammelt, robust træskab og efterbehandle det. Skrab gammel maling af, og tilpas kabinettet med en bejdse eller maling, så det matcher resten af køkkenet. Eller vælg en ny, fed farve for at få den nye ø til at skille sig ud.
Trin 7. Sørg for, at apparaterne er på niveau
Hvis de eksisterende apparater i køkkenet er gamle, kan du overveje at udskifte dem. Boligkøbere forventer, at apparatets kvalitet er på niveau med hjemmets kvalitet. Se på boliger til samme pris, der for nylig har solgt i området. Har de nye apparater? I så fald kan du have svært ved at sælge boligen uden dem. Hvidevarer kan omfatte køleskabe, komfur, ovne og mikrobølgeovne.
Del 4 af 6: Opdatering af badeværelset
Trin 1. Beregn det potentielle afkast før renovering
Ligesom ved køkkenrenoveringer kan badeværelsesrenoveringer tilføre hjemmets værdi et betydeligt løft. Dette løft vil imidlertid blive negeret, hvis omkostningerne ved ombygningen er endnu større. Undersøg lignende boliger, der sælges i nærheden, for at vurdere mængden af at have renoveret badeværelser. Vurder derefter dine egne renoveringsomkostninger. Hvis omkostningerne er større end gevinsten, skal du reducere omfanget af dine renoveringer eller opgive ombygningen af badeværelset.
Trin 2. Vælg et helt hvidt design
Hvide vægge, tællere og fliser kan få badeværelset til at føles mere rummeligt og rent. Det kan også få et ellers almindeligt udseende værelse til at fremstå mere elegant og tiltalende samt neutralt - hvilket er vigtigt, da du vil have potentielle købere til at se sig selv bo der.
Trin 3. Maksimer naturligt lys
Hvis badeværelset har mindst et vindue, kan du få rummet til at føles lysere og mere indbydende ved at foretage subtile ændringer for at maksimere lyset. Prøv at hænge sidespejle for at afspejle vinduets naturlige lys og muliggøre let pleje.
Trin 4. Vælg et flisemateriale
Keramiske fliser er meget billigere end dyrere materialer som marmor, men kan købes med mønstre, der ligner marmor. Du kan hovedsageligt vælge hvide keramiske fliser i imiteret marmor for et rent, elegant look. Du skal dog forstå købernes forventning om at træffe den rigtige beslutning om materialer. Højere priser vil have mere kræsne købere, der vil kræve marmor eller stenfliser.
Trin 5. Brug elegante bruserfliser
Du kan vælge billigere keramiske fliser til gulvet, men når det kommer til at flisebelægge brusebad eller badekar, kan du vælge en mere elegant flise. Marmor, men dyrere, kan radikalt omdanne enhver brusekabine og skabe en spa-lignende atmosfære.
Du skal også overveje, om du vil adskille badekar og brusebad eller fjerne det ene. Dette vil igen afhænge af dine købers forventninger
Del 5 af 6: Andre ændringer
Trin 1. Mal igen med neutrale farver
Når du maler dit hus, er det vigtigt at bruge neutrale farver. Farver, der er for dristige, for mørke eller for intetsigende, fungerer muligvis i ét isoleret rum, men generelt bør størstedelen af værelserne have en farve, der er lige midt i spektret. Prøv en creme, brun eller kakifarvet maling for at gøre huset neutralt for øjet.
Trin 2. Pift interiøret op
Ud over køkken og badeværelse skal du sandsynligvis foretage nogle reparationer af resten af huset. Løser huller op, maler hvert værelse (uanset rummets tilstand), udskift gamle eller slidte gulvtæpper og udskift lysarmaturer og hardware. Målet er at få huset til at se så tæt på nyt som muligt, mens det stadig holder sig inden for dit budget.
- Du vil sandsynligvis gerne holde møbler ude, men du skal stadig bruge noget til at tegne en seers fokus. Prøv at sætte en stor plante (som silke, kunstigt træ eller busk) i det mest synlige hjørne af rummet.
- Overvej at "iscenesætte" (skabe et beboet look med møbler og dekorationer) for at gøre hjemmet mere attraktivt.
- I rum, der mangler naturligt lys, kan du overveje at sætte en fritstående lampe i et hjørne for at gøre rummet lysere.
- Tilføj lidt stænk af farve ved at placere farvestrålende tilbehør i kontrast til rummets neutrale farve. Prøv at arrangere røde eller vinrøde håndklæder rundt i huset, og efterlad en vase med rødfarvede blomster et synligt sted.
- Overvej at vise før og efter billeder for at fremhæve, hvor radikal en transformation huset har gennemgået.
Trin 3. Hold værftet ryddeligt
En uforskammet eller på anden måde rodet gård kan slukke købere, før de overhovedet besøger husets inderside. Det er vigtigt at holde gården velplejet og vandet og at vedligeholde husets ydre.
- Rør ved enhver afskåret maling.
- Hold værftet til at se uberørt ud. Du vil have hele ejendommen til at være tiltalende, ikke kun interiøret. Hvis det ydre ser uartigt ud, vil mange potentielle købere ikke engang se interiøret.
- Overvej professionel landskabspleje for at maksimere bremse appel.
Del 6 af 6: Salg af huset
Trin 1. Skynd dig ikke
Det er vigtigt ikke at holde fast i et stykke ejendom for længe, da du bliver sadlet med skatter og omkostninger. Men hvis du skynder dig at få et vendt hus på markedet for hurtigt, risikerer du, at det ikke er på sit fulde potentiale. Du bliver nødt til at beslutte, hvad der er det rigtige for dig og dit budget, men nøglen ligger i at afbalancere omkostninger med renoveringer for at gøre huset så attraktivt inden for dit budget som muligt.
Trin 2. Få en kvalificeret realkreditmægler
Hvis du ikke får en realkreditmæglers tjenester, risikerer du at spilde meget tid på ukvalificerede købere. Ved at ansætte en realkreditmægler kan du vide, at alle, der forfølger ejendommen, vil blive prækvalificeret, hvilket vil hjælpe med at skære ned på den tid, din ejendom er på markedet.
- Realkreditmæglere fungerer som mellemmand for at hjælpe med at lette transaktioner. De bestemmer en potentiel købers berettigelse til et lån og kan også hjælpe denne køber med at finde et lån, selvom realkreditmæglere ikke selv låner penge direkte.
- Søg efter realkreditmæglere online. Du kan sammenligne priser og finde en mægler, der vil arbejde inden for dit budget ved at shoppe rundt, før du vælger en mægler.
Trin 3. Arbejd med en ejendomsmægler
En agent hjælper dig med at få en rimelig pris for din ejendom og kan lette alle salgsoplysninger. At vælge den rigtige agent hjælper med at sikre, at dit salg forløber gnidningsløst og hurtigt. Selvom du skal betale for en agents tjenester, kan det betale sig at reducere de omkostninger og skatter, du påløber, ved at beholde dit hus i længere tid.
- Få listepræsentationer fra mindst tre agenter. Det kan hjælpe dig med at fastsætte den bedste pris for din ejendom og sammenligne salgsmulighederne for flere agenter.
- Hvis en agent foreslår, at han eller hun kan give dig en usædvanlig høj pris for ejendommen, kan det være et rødt flag. Ekstremt høje salgspriser kan slukke potentielle købere, før de overhovedet ser ejendommen.
- Kig efter en agent, der arbejder i fast ejendom på fuld tid. På den måde ved du, at agenten er tilgængelig til at vise ejendommen når som helst på dagen, hvilket kan hjælpe med at maksimere dine chancer for et hurtigt salg.
- Se efter en rimelig provision. De fleste salgsprovisioner for ejendomsmæglere falder mellem fem og syv procent af salgsprisen, som er delt mellem din salgsagent og køberens agent. Men en usædvanlig lav kommission kan skubbe potentielle købere væk, da provisionen måske ikke er købsagentens indsats værd for at vise ejendommen. Vælg en fair provision for at sikre, at din ejendom tiltrækker dine potentielle købers agenter.
Trin 4. Forvent salgsomkostninger
At sælge et hus kan være meget dyrt. Ud over omkostningerne ved reparationer og ansættelse af en ejendomsmægler skal du betale lukkeomkostninger og kapitalgevinstskatter. Når alt er sagt og gjort, kan de samlede omkostninger forbundet med salg af et hjem udgøre op til 10 procent af ejendommens salgspris.
Sørg for at indregne salgsomkostninger i dit budget. Alle dine udgifter tilføjer hurtigt, så det er vigtigt at være opmærksom på, hvor meget du bruger gennem hvert trin i processen med at vende huset
Video - Ved at bruge denne service kan nogle oplysninger blive delt med YouTube
Tips
Læs og studer alle de kurser, du kan om at vende hjem og købe lejligheder med få eller ingen penge ned. Du vil måske begynde med genopbygning af lejeboliger i mindre skala (lejligheder eller ejerlejligheder), før du forsøger at vende et hus
Advarsler
- Overvej boligmarkedet i din lokation, FØR du starter denne plan. I øjeblikket aftager boligmarkedet (til næsten stilstand) mange steder, og ejendomme opført i disse regioner kan ende med at sidde på markedet i flere måneder. Hvis din placering er et af disse aftagende markeder, har du en STOR mulighed for at købe et hus til en god handel, men du har svært ved at forsøge at sælge det.
- Højt gearede ejendomme er nogle af de højere risiko ejendomme. Gør al den forskning, du kan for at afgøre, om udnyttelse af dine ejendomme er den bedste strategi for dig.
