"At vende" et hus består af at købe en nedslidt ejendom under markedsprisen, øge dens værdi og hurtigt videresælge den for en hurtig fortjeneste. Dette er forskelligt fra udviklingsinvestering, hvor køberen køber en ejendom under udvikling og derefter sælger eller lejer enheden, når den er klar til indflytning. Hvis du spiller dine kort rigtigt, kan du tjene $ 50.000 eller mere pr. Flip og gøre det på under 90 dage.
Trin
Metode 1 af 3: Gør et fornuftigt køb
Trin 1. Gør dig bekendt med, hvordan du køber et hus eller en lejlighed
Hvis du allerede har gjort det, kender du allerede processen. Hvis du aldrig har købt et hus, skal du rådføre dig med en ejendomsmægler og en finansiel rådgiver. Der er et par trin involveret, når du køber et hjem, så du skal forstå den proces, såsom: at afgive et tilbud, få et realkreditlån, fjerne betingelser og tage besiddelse.
- Afgivelse af et tilbud: Da mundtlige tilbud ikke udgør et lovligt eksigibelt salg, skal du udarbejde et skriftligt tilbud og give det til ejerne og/eller ejendomsmægleren. Tilbuddet angiver pris samt salgsbetingelser. Hvis tilbuddet accepteres, bliver tilbuddet en juridisk bindende salgskontrakt.
- At få et realkreditlån: Medmindre du har masser af kontanter til rådighed, skal du have et realkreditlån. Der er snesevis af slags lån derude, så undersøg dem, der kan fungere for dig, og tal med en realkreditmægler, hvis du har spørgsmål. Nogle realkreditlån (ARM'er) har særlige "teaser" -renter, der forbliver lave i begyndelsen og stiger betydeligt efter et bestemt tidsrum. Disse kan være attraktive, hvis du planlægger at sælge boligen hurtigt.
- Fjernelse af betingelserne: Dette er normalt, hvad køberen gør, når sælgeren har accepteret deres tilbud. Det er et lovligt træk, som køberen (normalt) foretager for at kommunikere, at eventuelle forpligtelser, som begge eller begge parter har indgået, er opfyldt.
Trin 2. Forstå risikoen ved at vende et hjem
At vende et hjem kan være risikabelt. Du pådrager dig en stor gæld for en mulig udbetaling i fremtiden. Undtagen nogle gange realiseres den udbetaling ikke, eller den realiseres ikke så hurtigt, som du måske kunne have ønsket. Du kan sidde på en ejendom længere end forventet, betale et realkreditlån, ejendomsskatter og løbende vedligeholdelse. Nogle gange skal du sælge et hus for mindre, end du købte det for. Ofte er du prisgivet et skælvende boligmarked.
Den krævede fysiske indsats er også en potentiel risiko. Hvor fit er du, og hvor villig er du til at lave en masse af det DIY -arbejde, der er involveret i at vende huset? Hvis du aldrig har foretaget renoveringer eller rettelser før, vil det være en stejl indlæringskurve, og jo mindre du ved, jo længere tid tager det at vende huset
Trin 3. Uddann dig selv om ejendomsmarkedet, hvor du investerer
Læs magasiner som Forbes, iværksætter og penge; disse har ofte artikler om fast ejendom. Begynd at forstå, hvordan ejendomsmarkedet fungerer, hvad der udgør en god og en dårlig aftale, og hvordan man kan forudse fremtidig vækst eller kontraktion i fremtiden.
- Boligmarkedet er ligesom aktiemarkedet. Det har begge dele tyr cyklusser (hvilket betyder optimisme, vækst og stor efterspørgsel) og bjørn cyklusser (hvilket betyder pessimisme, sammentrækning og lav efterspørgsel). Forskellen er, at boligmarkedet kan tage mange flere år end aktiemarkedet at skifte fra en cyklus til en anden.
- Efter at have talt med mindst tre ejendomsmæglere og foretaget nogle undersøgelser, hvis du opdager, at der er lav efterspørgsel på markedet, og alle og deres hund ser ud til at forsøge at afvikle boliger, vil boligpriserne falde, og fortjenstmargenerne vil falde med dem. Den slags markedsforhold ville gøre det mere udfordrende at skifte et hjem.
- Prøv at vente på et tyremarked. Vent med at købe, indtil ejendomsmarkedet er vendt tilbage og flere mennesker forsøger at købe end at sælge. Dette vil skabe bedre betingelser for dig til at begynde at vende.
Trin 4. Kig efter et hjem, der kan forbedres væsentligt med mindst mulig tid og ressourcer
Du prøver ikke at bo i dette hus; du prøver at købe det, forbedre det og sælge det. Prøv ikke at blive knyttet til hjemmet. Se det i stedet udelukkende som en profit-øvelse.
- Et hjem med plads til forbedringer kan have en nedslidt gård, et gammelt tæppe, et godt sted til en carport eller andre ting, der kan ordnes med lidt penge og hårdt arbejde. Disse typer rettelser giver ofte et fremragende investeringsafkast (ROI), når man vender et hjem.
- Nogle mennesker leder efter nødstedte ejendomme. Det er dem, sælgeren er "desperat efter at sælge" af årsager som: skilsmisse, konkurs, død, ejendommens dårlige tilstand, forsinket betaling eller andet. Disse giver køberen en iboende fordel i forhold til sælgeren.
- Se efter boliger, der sælger i midten til det øverste område. Hvad det betyder er det beløb, hvor den gennemsnitlige familie ville have råd til det. Generelt betyder det mellem omkring $ 200, 000 og $ 500, 000 afhængigt af dit område. Du vil have den prisklasse, fordi disse har en tendens til at sælge den hurtigste - du har den største befolkningstæthed på udkig efter disse mellemklassehuse. Det kan være meget mindre eller meget mere, men det er omtrent gennemsnittet. Disse boliger har generelt 3 eller flere soveværelser og mindst 2 fulde badeværelser.
- Find ud af, hvad der foretrækkes af beboere i det område, du ønsker at købe ind. Enkle ting som let adgang, parkering på gaden, gennemgående veje og et roligt kvarter kan gøre eller ødelægge en ejendoms attraktivitet.
Trin 5. Få et lån for mindst flere tusinde dollars mere end prisen på den ejendom, du ønsker at vende
Du skal bruge disse penge til reparationer og forbedringer. Forhandle et køb af ejendommen og købe. I tilbuddet skal du sørge for at have flere veje ud af kontrakten. Den mest almindelige metode er simpelthen at sætte "med forbehold for finansiering inden [sådan og sådan] dato." Hvis du ikke kan finansiere inden da, skal du bede om en forlængelse, før finansieringsberedskabsperioden udløber.
Husk, at der er 2 forskellige finansieringsdatoer: 1 for at ansøge om at få lånet og 1 for at få midler til at lukke handlen. For at beskytte køberen skal beredskabet strække sig gennem kontraktens afslutning. Generelt har en finansieringsberedskab en frist på 30 dage, så forlæng fristen, medmindre du ved, at du kan få finansieringen inden for denne tidsperiode
Trin 6. Giv dig selv en tidslinje, der skitserer dit ideelle salgsscenario
Tid er penge, og dit formål er at få dit hus renoveret og vendt så hurtigt som muligt. Til det formål skal du oprette en tidslinje, der viser realistiske tidspunkter for kontraktindgåelse, visning og salg. Du behøver ikke at opfylde alle målene undervejs, men du vil være i boldbanen. En tidslinje hjælper dig med at opnå dette.
- Bemærk, når du forventer, at større renoveringer skal være afsluttet inden. Medtag regelmæssige fremdriftsanmeldelser for at hjælpe dig med at være opmærksom på problemer, når de opstår.
- Marker tidsblokke, når du er tilgængelig til at arbejde i huset, f.eks. Lange weekender, ferietid osv., Som du forventer at fremskynde det arbejde, der udføres.
Score
0 / 0
Metode 1 Quiz
Hvordan kan du drage fordel af at købe en ejendom i dårlig stand?
Du får meget øvelse i at lave forbedringer i hjemmet.
Prøv igen! Du vil helt sikkert få dit arbejde afskåret for dig, men det er muligvis ikke det værd i sidste ende. Du vil ikke sænke så mange penge og arbejdskraft i en ejendom, at du ikke får dækket omkostningerne. Dine kræfter kan bedre bruges på et mere overskueligt projekt. Vælg et andet svar!
Du vil let kunne sælge det på et tyremarked.
Ikke helt! Det er lettest at sælge på et tyremarked, fordi tilliden er høj. Et generelt godt marked garanterer dog ikke, at du vil kunne sælge din ejendom med overskud. Du bliver sandsynligvis stadig nødt til at foretage forbedringer af ejendommen og markedsføre den aggressivt over for købere. Prøv igen…
Du får det bedste afkast af investeringen med denne form for ejendom.
Ikke nødvendigvis! Fortjenstmargenerne på ejendomme i dårlig stand kan være betydelige, hvis du kan forhandle en billig pris. Men du skal muligvis også lægge mange penge og arbejde i reparationer for at tjene penge på det. Disse omkostninger spiser måske meget af din fortjeneste. Der er en bedre mulighed derude!
Du kan købe det billigt.
Ja! Ejendomme i dårlig stand er normalt klassificeret som nødstedte, hvilket betyder, at deres ejere er desperate efter at sælge. Det betyder, at de er mere tilbøjelige til at sælge til din fordel. Du har en god chance for at ende med den lange ende af pinden. Læs videre for et andet quizspørgsmål.
Vil du have flere quizzer?
Bliv ved med at teste dig selv!
Metode 2 af 3: Fastsættelse af huset
Trin 1. Beslut, hvilken slags arbejde du vil lægge i hjemmet
Vil du selv udføre arbejdet billigt, eller har du brug for en hovedentreprenør eller "GC" for at udføre arbejdet? Hvis reparationerne er mindre, kan det være bedst at gå alene for hurtigt og billigt at forbedre ejendommen. For større projekter, der kræver byggetilladelser, er det bedst at ansætte en GC. Som allerede bemærket er nøglen at foretage forbedringer, ofte kun kosmetiske, der får huset til at se meget bedre ud, men ikke vil koste dig for meget.
Trin 2. Gør de vigtige rettelser først
På den måde, hvis din plan ændres (og den meget vel kunne), har du udført alle de vigtige rettelser, og du har kun mindre rettelser at manøvrere rundt på. Hvis dit budget bliver oppustet, mangler du ikke vigtige rettelser som køkkengran eller grundlæggende værftsarbejde, og du kan presse på for hurtigt at sælge.
- Store rettelser er ting som at genoprette huset, så det ikke fejler og forårsager brand eller elektrisk stød; fastgørelse af ødelagte armaturer såsom badekar, brusere og dræn; genbelægning af trætte tæpper eller ujævn linoleum; lappe væg/loft/dørhuller op; udskiftning af hængsler/beslag/beslag osv., der er løse eller ødelagte; maling af skrælning eller dårligt udført lakering; udskiftning af ødelagte fliser/brolægger/trin osv.; renovering af alt, hvad der er snavset og ødelagt –– trætte ting er mindre bekymrende end beskidte ting, så prioriter det, der skal gøres mest.
- Find den billigste arbejdskraft, du kan finde (universitetsbørn eller endda dig selv), og få ejendommen ryddet op og repareret ulasteligt. Hvis der er penge tilbage efter dette, skal du sætte dem ind på en likvide opsparingskonto med høj rente; ikke bruge det til at betale en del af lånet endnu.
- Ombygning af køkkener og badeværelser øger typisk ikke husets værdi nok, fordi ejere har en tendens til at betale for meget for ombygningen.
Trin 3. Arbejde med mindre rettelser sidst
Flere mindre rettelser omfatter ændring af malingsfarver på allerede anstændigt lakering; skift af arbejdsarmaturer til mere moderne; montering bedre opbevaring inde i skabe osv. Alt rart at have, men ikke vigtigt, hvis du er presset for tid og penge.
- Læs bøger skrevet om, hvad købere leder efter i et hjem. Meget handler om præsentation - hvis du kan bruge et par genvejstricks til at forbedre husets udseende, sparer du tid og penge. Selvfølgelig skal du også bestå bygherrens inspektion, så dette skal tages i betragtning ved eventuelle strukturelle spørgsmål, der skal behandles.
- Typisk er rengøring, maling og tilføjelse af planter den billigste måde at øge værdien af et hjem. Et dæk hæver også værdien mere end dækkets pris. Udskiftning af el- og VVS -armaturer og reparation af noget brudt er også en billig måde at få et godt løft i hjemmets værdi.
- Ting, du sandsynligvis selv kan gøre: Ommal. Riv det gamle gulvtæppe af for at finde hårde trægulve eller nyt tæppe. Rør ved gamle inventar. Mal mindre områder. Skift beslag. Repave terrasse og indgangsområder. Skift farve på hoveddøren. Tilføj nye håndtag.
Score
0 / 0
Metode 2 Quiz
Hvorfor kan du holde ud med at renovere et badeværelse?
Arbejde på et badeværelse betragtes ikke som en større løsning.
Ikke helt! Ikke alt arbejde på badeværelset er det samme. Ren æstetisk ombygning er ikke en større løsning. At reparere et ødelagt toilet er derimod en stor løsning. Gæt igen!
Ombygning af et badeværelse kan være dyrere, end det er værd.
Ret! Omkostningerne ved ombygning kan være ret ublu. Oftere end ikke opvejer disse omkostninger værdien af huset. Læs videre for et andet quizspørgsmål.
Ombygning af et køkken først er mere omkostningseffektivt.
Absolut ikke! Ombygning af et badeværelse er ikke særlig omkostningseffektivt, men det er heller ikke ombygning af et køkken. Du bør holde ud med begge disse forbedringer. Prøv igen…
De penge, der bruges på ombygning, kunne bedre bruges på at betale et lån af.
Nix! Dette kan virke som det mest finansielt ansvarlige skridt at foretage. Du får dog dine penge til at gå længere, hvis du først lægger dem på en likvide opsparingskonto med høj rente. Du påløber højere renter på din opsparing end på dit lån og vil senere kunne afbetale mere af dit lån. Prøv igen…
Vil du have flere quizzer?
Bliv ved med at teste dig selv!
Metode 3 af 3: Salg af ejendommen
Trin 1. Iscenesæt huset
Iscenesatte huse kan sælge væsentligt hurtigere end upassede huse, nogle gange op til 50% hurtigere. Sørg selvfølgelig for, at dit hus er rengjort, rodet og organiseret. Prøv at få det første indtryk til at give et varigt indtryk.
- Iscenesatte hjem drager ofte fordel af meget neutrale farver og funktioner - funktioner, der appellerer til en lang række mennesker, men ikke krænker særlig mange mennesker. Det betyder en masse neutrale farver (brune, cremer osv.) Og ikke for mange prangende møbler. Du kan leje møbler fra et iscenesættelsesfirma, hvis du ønsker det, eller du kan selv styre hjemmet.
- Fjern alle personlige effekter fra hjemmet. Husk, at du vil have, at folk, der ser iscenesættelsen, skal tro, at dette hjem i sidste ende kan blive deres nye hjem. Personlige effekter som trofæer, børnemalerier, feriesuvenirer og familiebilleder bør alle fjernes.
- Få hjemmet til at appellere til sanserne.
- Syn: Rengør, ryd op, organiser, lad plads til åbent rum, åbne gardiner osv.
- Lugt: Sæt luftfriskere på badeværelserne, lad blomster stå ude i foyeren, læg en frisk gryde kaffe osv.
- Touch: appellerer til dine gæster om at sidde i den blødeste sofa; sørg for, at der ikke er støv tilbage.
- Lyd: Sluk for alle støjende generatorer, fjernsyn og computer, og sæt i stedet noget let lytende musik som jazz.
Trin 2. Vis ejendommen til potentielle købere
Diskuter det med dem. Hvis et bestemt problem gentagne gange er nævnt, skal du se, om du kan bruge nogle af de penge, du har sparet til at reparere/forbedre dem. Ellers skal du ændre din salgsstrategi for at distrahere opmærksomheden fra den. Dette trin bør højst tage mindre end en måned.
Brug nettet og dit personlige netværk, hvis du har problemer med at sælge hjemmet. Stol ikke bare på, at mægleren foretager salget. Sæt annoncer op på websteder (Craigslist, Zillow eller Trulia er et godt udgangspunkt) og tryk på dine sociale netværk for at se, om nogen kan være interesseret i at bide
Trin 3. Sælg hjemmet til en betydeligt højere pris end den, du købte ejendommen til.
Eventuelle gener eller udgifter med ejendommen er nu købers problem, ikke dit. Betal lånet ind, deponer din fortjeneste, og tag en ferie.
Vær villig til at sænke prisen, hvis ingen bider. Undersøgelse af boligpriser i området er et must, især hvis prisen på dit hjem er oppustet, og du ikke engang ved det. Justering af prisen til en mere overskuelig sum kan betyde et salg på ingen tid. At betale et realkreditlån og skatter på et for dyrt hjem, fordi dit ego er i vejen for at sænke prisen, er ikke en god måde at tjene penge på
Trin 4. Husk at indberette din fortjeneste til IRS
En ikke -rapporteret $ 100.000 kan føre til en smertefuld revision undervejs. Det er et besvær, men det er et nødvendigt besvær. Score
0 / 0
Metode 3 Quiz
Hvad skal du gøre, hvis ingen giver tilbud på din ejendom?
Foretag yderligere forbedringer af ejendommen
Absolut ikke! Du vil kun sænke flere penge i en ejendom, der ingen steder kommer. Du kan endda blive tvunget til at hæve prisen for at dække omkostningerne, og det vil gøre salget endnu sværere. Vælg et andet svar!
Hold fast i dine våben og insister på forespørgslen
Nix! Hvis du er ekstraordinært heldig, kan din tålmodighed give et salg til din nuværende pris. Du vil dog stadig have tabt flere penge på at betale realkreditlån og skat i sidste ende. Disse kan opveje de penge, du tjente for at holde prisen den samme. Vælg et andet svar!
Sænk prisen
Jep! Hvis ingen køber, sælger du muligvis for mere end markedsprisen i dit område. Bring det ned til en mere rimelig pris for ejendommen og kvarteret, og du har muligvis dit valg af købere på ingen tid. Læs videre for et andet quizspørgsmål.
Tag det af markedet i en kort periode
Ikke nøjagtigt! At give din ejendom en pause fra fortegnelserne vil kun skade dig. Det vil ikke være mere lokkende for købere, hvis det dukker op igen, men til samme gamle pris. Klik på et andet svar for at finde det rigtige …
Vil du have flere quizzer?
Bliv ved med at teste dig selv!
Video - Ved at bruge denne service kan nogle oplysninger blive delt med YouTube
Tips
- Deltag i ejendomsklubmøder i dit område. Disse er ofte godt annonceret, men en Google-søgning vil normalt gøre tricket lige så godt. Lær ideerne bag at købe og vende. Betal ikke for de dyre weekendkurser (normalt omkring $ 600), medmindre du virkelig har råd til det; de involverer normalt forskning, du kan lave på egen hånd.
- Det er også muligt at tjene penge på at vende et nyt hus frem for et nødstedt.
- Prøv et "tørløb", hvor du ser priserne på boliger i dit område og ser, hvor meget du kunne have tjent, hvis du havde investeret rigtige penge. Først når du udvikler bedre instinkter og får en vis selvtillid, bør du begynde at tage hasard med dine egne penge.
- Sørg for at få løsladelse fra eventuelle entreprenører, der leverer tjenesterne til ejendommen. Ellers kunne underleverandørerne lægge pant i ejendommen, hvis hovedentreprenøren ikke betaler dem.
- Placering er alt. Et okay hus på hjørnet af hovedgaden vil sælge for meget mere end et fantastisk hus 8,0 km fra noget som helst. Vær opmærksom på placeringen, når du køber.
- Dit mål er at købe det værste hus på blokken for at øge chancerne for, at du vil kunne få et afkast af din investering. Ellers kan du muligvis ikke sælge ejendommen på grund af tilstanden i de andre huse i nabolaget.
- Gå regelmæssigt ind i åbne huse om lørdagen og søndagen og se, hvordan de professionelle iscenesætter boliger for at sælge. Vær særlig opmærksom på planterne, malingsfarver, faciliteter og hvordan de får værelserne til at se større ud ved at tage vægge, spejle ud og begrænse mængden af møbler i hjemmet. Selv noget så simpelt som at placere en luftfrisker med duft af vanille i huset kan få det til at virke mere indbydende.
- Sørg for, at din kredit er fremragende, hvis du skal tegne et realkreditlån for at købe ejendommen.
- Køb ejendom, der har en klar titel, og prøv at undgå ejerkontrakter. I disse situationer kan ejeren misligholde deres realkreditlån eller få pant i ejendommen under deres ejerskab, før du ejer ejendommen. I nogle situationer kan forskudsbetalingen betale ejerens pant, så ejendommen kan købes direkte og sætte det dit navn.
- Det er muligt at investere i en ejendom med 401K dollars før skat uden sanktioner mod de penge, du tager ud. Du bør dog først søge råd fra en IRS -skatteagent eller CPA, der er velbevandret i denne teknik.
Advarsler
- Det er ekstremt risikabelt at skifte hus, og du kan ende med at miste hundredtusindvis af dollars, som du derefter skylder banken renter på. Prøv det kun, hvis du er sikker på, at du ved præcis, hvad du laver.
- Ideen bag at vende er, at du kan foretage et salg, inden der begynder at rente på dit lån. Hvis du befinder dig på et "sort hul", skal du tjene penge ud så godt du kan; et tab på et par tusinde dollars er ikke nær så slemt som en forfalden ejendom og et bjerg af livslang gæld.
